I. Introducción
Tras la falta de convalidación por el Congreso de los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, el pasado 6 de octubre el Gobierno aprobó dos nuevas normas que recuperan, con modificaciones, gran parte de su contenido:
- El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (“RDL 29/2026”), por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, en vigor, con carácter general, desde el 8 de octubre (algunas medidas, especialmente las fiscales, se aplican en fechas distintas). Introduce cambios relevantes en arrendamientos urbanos y desahucios, así como medidas fiscales y de impulso de la vivienda asequible.
- El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (“RDL 28/2026”), por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, cuya entrada en vigor se ha diferido hasta el 15 de noviembre de 2026.
Al estar disueltas las Cortes Generales, la convalidación de ambas normas corresponde a la Diputación Permanente del Congreso. Si alguna no fuese convalidada, quedaría derogada. Esto es especialmente relevante para el RDL 28/2026, que podría decaer antes incluso de entrar en vigor.
A continuación, se resumen las principales medidas introducidas por ambas normas.
II. Limitación temporal de adquisición de viviendas
Entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2030, el RDL 29/2026 limita la adquisición de viviendas por: (a) las entidades dedicadas a la adquisición de inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación; y (b) las personas jurídicas grandes tenedoras, las sociedades de su grupo y quienes actúen por su cuenta.
Durante dicho período, dichas entidades no podrán adquirir viviendas, a título oneroso o gratuito, por un precio o contraprestación inferior al 70% de su valor de mercado, acreditado mediante tasación de una sociedad homologada, independiente e inscrita en el Banco de España.
La limitación no se aplica, entre otros supuestos, cuando: (a) la vivienda se destine a alquiler de vivienda habitual a precio asequible o social, al menos hasta el 31 de diciembre de 2030; (b) se destine al alojamiento de determinados colectivos (entre ellos, personas vulnerables o víctimas de violencia de género); (c) la entidad adquirente acredite su adhesión al Código de Buenas Prácticas; o (d) la adquisición derive de ejecuciones judiciales o de ejecuciones hipotecarias cuando la entidad que inste la ejecución acredite su adhesión al Código de Buenas Prácticas.
III. Novedades en materia de arrendamientos urbanos
(a) Prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual
El RDL 29/2026 reconoce al arrendatario el derecho a solicitar una prórroga extraordinaria en los contratos en que, antes del 31 de diciembre de 2028, finalice la prórroga obligatoria o tácita prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”), o la tácita reconducción del Código Civil. La prórroga será por períodos anuales, hasta un máximo de dos, siempre que el arrendatario esté al corriente del pago de la renta al solicitarla y haya pagado puntualmente durante los ocho meses anteriores.
La prórroga es obligatoria para el arrendador, salvo: (a) acuerdo entre las partes sobre nuevas condiciones; (b) necesidad del arrendador de ocupar la vivienda como residencia habitual propia o de sus familiares; o (c) renovación o nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior a la vigente.
Por su parte, el RDL 28/2026, si es convalidado, amplía significativamente la duración potencial de los contratos de vivienda habitual. Finalizada la duración mínima obligatoria, el contrato se prorrogará por períodos sucesivos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), salvo que cualquiera de las partes manifieste expresamente su voluntad de no renovarlo.
Si el arrendador no prorroga el contrato, deberá indemnizar al arrendatario, al entregarse la vivienda, con la mayor de estas cantidades: (i) doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado asignado a la vivienda en el Sistema de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda; o (ii) una mensualidad, con el mismo valor de referencia, por cada año de permanencia del arrendatario.
No procede indemnizar, entre otros supuestos, cuando el arrendador necesite la vivienda para destinarla a residencia habitual propia o de sus familiares, cuando el arrendatario no la haya ocupado durante más de seis meses dentro de los doce meses anteriores a la notificación o cuando éste disponga de otra vivienda en el mismo municipio.
La prórroga extraordinaria de dos años no se aplicará cuando proceda el régimen de prórrogas del RDL 28/2026.
(b) Limitación de la actualización de la renta en los contratos de vivienda habitual
Las actualizaciones de renta que deban realizarse entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 quedan limitadas: si la renta supera el precio máximo según el sistema de índices de precios de referencia, no cabrá incremento alguno. En los demás casos, el incremento será el pactado o, en su defecto, no podrá superar el 2%.
(c) Derechos de adquisición preferente del arrendatario
A diferencia del régimen anterior, el arrendatario conservará los derechos de tanteo y retracto aun cuando la vivienda se transmita conjuntamente con otros inmuebles o activos, siempre que aquella sea jurídicamente individualizable.
Asimismo, dichos derechos pasan a ser irrenunciables, por lo que los contratos de arrendamiento ya no podrán contener cláusulas de renuncia a ellos.
(d) Alquileres de temporada y por habitaciones
El RDL 29/2026 define en la LAU el arrendamiento de vivienda temporal como el que recae sobre una edificación habitable destinada a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario cuando éste se encuentre temporalmente desplazado por una causa justificada y acreditable, que deberá identificarse y justificarse expresamente en el contrato.
Su duración deberá ser superior a treinta y un días y, con carácter general, no podrá exceder de doce meses.
Asimismo, quedan sujetos a los límites de renta de las zonas de mercado residencial tensionado («ZMRT»). Fuera de dichas zonas, la renta no podrá incrementarse, respecto del contrato anterior, por encima de lo que resulte del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda («IRAV») vigente.
Por último, el alquiler por habitaciones se integra en el régimen del arrendamiento de vivienda habitual o del arrendamiento temporal, según corresponda. La suma de las rentas de las habitaciones no podrá superar la que correspondería a la vivienda en su conjunto.
IV. Novedades en materia de desahucios
El RDL 29/2026 introduce también importantes cambios en relación con los procedimientos de desahucios, modificando los artículos 22 y 685.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (“LEC”) y acordando, en su artículo 2, la suspensión de los procedimientos de desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional adecuada, que alteran de forma sustancial el régimen de recuperación posesoria de viviendas arrendadas cuando concurran situaciones de vulnerabilidad económica.
a) Enervación extraordinaria de la acción de desahucio.
El artículo 22.4 de la LEC recoge la posibilidad del arrendatario de enervar el desahucio por falta de pago de la renta, mediante el abono de las cantidades adeudadas. No obstante, dicha facultad únicamente podía ejercitarse cuando no hubiera mediado requerimiento fehaciente de pago previo o siempre que no hubiera una enervación anterior.
Con la introducción del nuevo apartado 6, la LEC incorpora ahora un mecanismo de enervación extraordinaria, autónomo e independiente del previsto en el apartado 4, que se aplicará siempre que (i) la arrendataria esté en situación de vulnerabilidad económica, (ii) no sea aplicable la suspensión del procedimiento de desahucio y (iii) la Administración no ofrezca alternativa habitacional adecuada.
La principal novedad consiste en que la carga de evitar el lanzamiento se desplaza a la Administración competente. Una vez comunicada judicialmente la situación de vulnerabilidad, la Administración dispone de un plazo improrrogable de dos meses para proporcionar una alternativa habitacional adecuada o, subsidiariamente, satisfacer o consignar la totalidad de las cantidades reclamadas, las devengadas hasta el momento del pago o consignación y las costas procesales, devengándose intereses en caso de demora.
Si transcurrido dicho plazo la Administración no ofrece ni una alternativa habitacional adecuada ni satisface o consigna las cantidades reclamadas y devengadas, quedará automáticamente subrogada en la posición deudora de la persona arrendataria, manteniéndose vigente el contrato hasta su expiración y en tanto que dure la situación de vulnerabilidad. En consecuencia, la Administración asumirá la responsabilidad respecto de las cantidades adeudadas, sin que proceda la recuperación posesoria por esta vía mientras concurran los presupuestos legalmente exigidos
La disposición transitoria segunda de RDL extiende el régimen a todos los procesos en curso, siempre que no se haya practicado ya el lanzamiento.
b) Suspensión de los procesos de desahucio.
El RDL 29/2026 establece la suspensión de los procedimientos de desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional adecuada, desde su entrada en vigor y hasta el 31 de diciembre de 2030, cuando la parte demandante sea una entidad, con o sin personalidad jurídica, cuya actividad consista en la adquisición de inmuebles o de carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio significativamente inferior a su valor, siempre que no se hubiera producido efectivamente el lanzamiento.
Fuera de dicho supuesto, cuando la parte demandante no reúna dicha condición, la Administración competente no haya ofrecido una alternativa habitacional digna y adecuada y no opere la enervación extraordinaria de la acción de desahucio, el tribunal acordará la suspensión del procedimiento cuando la Administración carezca de recursos habitacionales que pueda poner a disposición del demandado o no informe sobre los mismos, manteniéndose la suspensión hasta que se adopten las medidas necesarias para garantizar una alternativa habitacional adecuada.
La suspensión deberá revisarse cada 12 meses y se alzará cuando (i) desaparezca la situación de vulnerabilidad o (ii) exista una alternativa habitacional adecuada y efectiva, (iii) cuando la demandada la rechace sin causa justificada, previa audiencia de las partes, o (iv) transcurran 3 años desde que se acordó la suspensión.
Asimismo, se prevé un régimen de compensaciones a favor de las personas físicas y de las personas jurídicas dedicadas al alquiler habitual asequible o social. En estos casos, la Administración competente en materia de vivienda asumirá los gastos que se determinen, con el límite máximo de la renta contractual dejada de percibir, los costes de suministros impagados y las costas procesales, devengándose los correspondientes intereses en caso de demora
La suspensión del procedimiento o el reconocimiento de la compensación económica no extinguen ni alteran la obligación de la parte arrendataria de mantenerse al corriente en el pago de las rentas y demás cantidades debidas conforme al contrato.
No procederá la suspensión cuando el tribunal aprecie que, atendidas las circunstancias concurrentes, prevalece la situación de vulnerabilidad económica o habitacional de la parte demandante persona física, siempre que esta no tenga la consideración de gran tenedor o sea titular de dos o menos viviendas.
Por último, el RDL modifica el artículo 685.2 LEC en materia de ejecución hipotecaria, imponiendo a la parte ejecutante la obligación de indicar si ostenta la condición de gran tenedora de vivienda y, en caso negativo, de acreditar dicha circunstancia mediante certificación registral. La medida refuerza las obligaciones de información en procedimientos que afectan a viviendas habituales y pretende facilitar la aplicación de los mecanismos de protección vinculados a situaciones de vulnerabilidad.
V. Novedades en materia fiscal
El Título II del RDL 29/2026 introduce un conjunto de medidas tributarias dirigidas, por un lado, a fomentar el alquiler de vivienda habitual y la oferta de vivienda asequible, y por otro, a desincentivar la desocupación de inmuebles y determinados arrendamientos de corta duración. La aplicación de algunas de estas medidas queda diferida al 1 de diciembre de 2026 o al 1 de enero de 2027, según los casos.
(a) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual celebrados a partir del 1 de diciembre de 2026, se modifica el régimen de reducciones aplicable a los rendimientos netos positivos obtenidos por el arrendador. Hasta la fecha, la normativa contemplaba una reducción general del 50%, susceptible de incrementarse hasta el 60%, 70% o 90% en determinados supuestos. Con la reforma, se sustituye este sistema por un régimen más flexible, en el que el porcentaje de reducción oscilará entre el 15% y el 100% en función, principalmente, de la evolución de la renta pactada y de determinadas circunstancias concurrentes en el arrendamiento.
En el caso de arrendadores que no tengan la condición de grandes tenedores, la reducción aplicable se modulará en función de la renta acordada en el nuevo contrato: (i) cuando la renta se reduzca en más de un 5% respecto del contrato anterior, la reducción podrá situarse entre el 70% y el 100%, dependiendo de circunstancias como la ubicación de la vivienda en una zona de mercado residencial tensionado (ZMRT) o la edad del arrendatario; (ii) cuando la renta se mantenga en niveles equivalentes a los del contrato anterior, resultará aplicable una reducción del 50%; (iii) por el contrario, si la renta se incrementa, la reducción se reducirá progresivamente, pudiendo oscilar entre el 40% y el 15% en función de la magnitud de dicho incremento.
Por su parte, en los supuestos de primer arrendamiento de la vivienda, la reducción podrá alcanzar el 100% cuando la renta pactada sea inferior al valor de referencia correspondiente. En los demás casos, la reducción variará entre el 85% y el 95%, en función de factores tales como la ubicación del inmueble en una ZMRT o la edad del arrendatario, garantizándose en todo caso una reducción mínima del 50%.
Los grandes tenedores quedan excluidos de las escalas anteriores, así como de la reducción del 80% por prórroga tácita; conservando únicamente las reducciones específicas del 70% por alquiler social, y del 60% por obras de rehabilitación.
Además, el RDL 29/2026 incorpora diversas medidas tributarias en materia de vivienda. En primer lugar, recupera una deducción estatal del 10% por alquiler de vivienda habitual para eliminando la limitación que la restringía a contratos anteriores a 2015. Asimismo, establece una exención, total o parcial según el valor de transmisión, de las ganancias patrimoniales derivadas de la venta a entidades públicas de viviendas desocupadas durante al menos dos años, aplicable hasta el 31 de diciembre de 2027 previéndose además mecanismos para diferir la tributación mediante reinversión. Por otro lado, en el ámbito del ahorro diferido, se regulan la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa y el Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa, los cuales no podrán comercializarse hasta que se aprueben las correspondientes órdenes ministeriales.
Por último, con efectos desde el 1 de enero de 2027, se modifica el régimen de imputación de rentas inmobiliarias de las viviendas vacías o destinadas a segunda residencia, sustituyéndose el actual sistema de porcentajes fijos por una escala progresiva en función del valor catastral del inmueble. Esta misma escala servirá también de referencia para determinar el rendimiento mínimo imputable en los supuestos de arrendamiento de inmuebles a familiares por debajo de mercado .
(b) Impuesto sobre el Valor Añadido.
Con respecto al Impuesto sobre el Valor Añadido, la reforma altera sustancialmente el régimen de los arrendamientos de corta duración. Hasta la fecha, el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda se encontraba exento, tributando al tipo reducido del 10% únicamente la cesión de apartamentos amueblados en los que el arrendador prestase de forma efectiva servicios complementarios propios de la industria hotelera.
A partir del 1 de diciembre de 2026, a ese criterio se añade uno nuevo, el de la duración: pasan a tributar al 10% los arrendamientos de alojamientos amueblados cuya duración por arrendatario sea igual o inferior a treinta (30) noches -salvo que dichos alojamientos constituyan la residencia habitual del arrendador-.
Asimismo, se amplía la aplicación del tipo reducido del 10% a las obras de renovación y reparación realizadas en viviendas destinadas al arrendamiento como residencia habitual, siempre que el pago se efectúe por medios bancarios. Por último, el tipo superreducido del 4% se extiende a las viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida.
(c) Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
En el ámbito del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la reforma reordena sustancialmente la regulación de los recargos aplicables a los inmuebles residenciales desocupados. Fuera de las zonas de mercado residencial tensionado («ZMRT»), los recargos únicamente podrán aplicarse a titulares de cuatro o más viviendas, pudiendo alcanzar el 150% de la cuota líquida en determinados supuestos. En las ZMRT, los recargos podrán imponerse a cualquier titular y graduarse en función del número de inmuebles y del tiempo de desocupación, también con un máximo del 150%.
A estos efectos, se considera desocupada la vivienda que permanezca vacía, de forma continuada y sin causa justificada, durante más de dos (2) años previéndose diversas excepciones expresamente tasadas por la norma.
Además, se introduce un recargo sobre los alojamientos de uso turístico en municipio ubicados en ZMRT, que podrá alcanzar hasta el 150% en función del número de inmuebles destinados a dicha actividad.. Todos estos recargos son potestativos y requieren la previa aprobación o modificación de la correspondiente ordenanza fiscal.
(d) Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.
El RDL 29/2026 incrementa del 15% al 25% el gravamen especial sobre los beneficios no distribuidos se eleva del 15% al 25% cuando proceden del arrendamiento o cesión de uso de inmuebles residenciales, incluidos los destinados a uso turístico o de corta duración.
No obstante, el gravamen podrá reducirse cuando la sociedad mantenga una elevada proporción de viviendas destinadas al alquiler asequible, pudiendo incluso quedar neutralizado si, además, los beneficios no distribuidos se reinvierten en este tipo de activos dentro del plazo legalmente previsto.
(e) Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
En materia de plusvalía municipal, el RDL 29/2026 actualiza los coeficientes máximos aplicables para la determinación objetiva de la base imponible. Con efectos para los devengos producidos a partir del 1 de diciembre de 2026, se aprueba una nueva escala de coeficientes en función del período de generación del incremento de valor, que alcanza sus valores más elevados en las transmisiones con mayores períodos de tenencia.
